制圖：宋 嵩

核心閱讀

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，簡稱“國五條”。3月30日，北京上海落實(shí)“國五條”調(diào)控的細(xì)則出臺(tái)。而在此前的3月25日，廣東省也曾發(fā)布實(shí)施細(xì)則。

專家表示，各地細(xì)則出臺(tái)將對(duì)平抑市場和房價(jià)具有積極作用。據(jù)初步測算，北京新限購政策實(shí)施后，有望擠出5%—10%購房需求；專家也表示，上海房價(jià)或?qū)⒂瓉矸�(wěn)定期。具體效果如何，我們拭目以待。

嚴(yán)格限購，確保價(jià)格穩(wěn)定

北京：有望擠出5%—10%購房需求

上海：市場和房價(jià)或?qū)⒂瓉矸�(wěn)定期

北京調(diào)控細(xì)則規(guī)定，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。而此前的政策是，無論單身還是已婚，北京戶籍可以購買二套房，外地戶籍則只能購買一套房。業(yè)內(nèi)人士稱，這一政策可防止京籍家庭離婚后再分別購買二套房。

據(jù)初步測算，北京新限購政策實(shí)施后，可擠出5%—10%的購房需求。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，結(jié)合本市人口、資源、環(huán)境現(xiàn)狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，對(duì)其購買二套房進(jìn)行適當(dāng)限制，有利于滿足更多的剛性自住需求。另一方面，可抑制部分投機(jī)投資性購房需求，緩解市場供求矛盾，穩(wěn)定房價(jià)。

上海實(shí)施意見指出，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款。金融管理部門要根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

據(jù)上海社科院的計(jì)算，上海2012年12月和2013年1—2月新建商品住房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.25%、0.20%、0.53%，2013年2月同比價(jià)格上升4.23%。全國政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘認(rèn)為，上海實(shí)施意見的頒布，對(duì)平抑市場和房價(jià)具有積極作用，市場和房價(jià)將迎來一個(gè)穩(wěn)定期。上海的實(shí)施意見是在過去3年堅(jiān)定調(diào)控下的延續(xù)，并不是一個(gè)新的調(diào)控周期或輪次，所以不需重起爐灶、重搞一套，而是做某些補(bǔ)充和完善。

個(gè)稅計(jì)征，抑制投機(jī)購房

北京：3月31日后適用個(gè)稅新政策

上海：嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20％計(jì)征

３月３１日起，北京對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的２０％計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

北京市地稅局副局長王京華說，3月31日前網(wǎng)簽的，適用于老政策；3月31日后網(wǎng)簽的，適用新政策。

按照“國五條”要求，“京五條”原則性提出，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。中國人民銀行營業(yè)管理部和北京住房公積金管理中心將另行發(fā)文，將最低首付款比例由現(xiàn)行的60%提高到70%。繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放。

在引人關(guān)注的二手房交易個(gè)稅征收方面，上海實(shí)施意見明確要求，凡是能核實(shí)房屋原值的，均將嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的２０％計(jì)征。

北京和上海都提出要嚴(yán)格購房資格審核，嚴(yán)查弄虛作假，決不姑息，確保限購措施執(zhí)行不走樣。北京騙取購房資格的家庭5年內(nèi)不得在本市購房；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑責(zé)。上海指出，要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況、購房人婚姻狀況信息交互共享。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一指出，按照轉(zhuǎn)讓所得的２０％計(jì)征個(gè)稅這一政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)，還需要多部門協(xié)調(diào)進(jìn)一步解釋，建議由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部三家或國家稅務(wù)總局一家來解釋清楚最合適。

增加供給，確保市場供應(yīng)

北京：全年建設(shè)籌集保障房16萬套

上海：拆二級(jí)舊里以下房屋70萬平方米

北京、上海都提出增加普通商品住房及用地供應(yīng)，特別是加大保障房建設(shè)力度。

2013年，北京將加快保障性安居工程建設(shè)，全年建設(shè)籌集各類保障房16萬套，竣工7萬套。與此同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施1000萬平方米老舊小區(qū)抗震節(jié)能綜合整治和簡易住宅樓改造工程。2013年北京住房用地供應(yīng)計(jì)劃為1650公頃，通過“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，原則上該類住房用地供應(yīng)不低于各區(qū)縣年度住房用地供應(yīng)總量的30%。購房人購買該類住房后5年內(nèi)不得上市出售。

北京和上海提出，對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。

上海指出，將按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求，編制市2013年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。要根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)，確保全年新開工建設(shè)、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米。重點(diǎn)推進(jìn)中心城區(qū)成片二級(jí)舊里改造，逐步推開郊區(qū)城鎮(zhèn)棚戶簡屋改造。全年拆除二級(jí)舊里以下房屋70萬平方米。

上海提出對(duì)擅自超過備案價(jià)格銷售，違反明碼標(biāo)價(jià)，“一房一價(jià)”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。

張泓銘認(rèn)為，上海下一步還可以考慮在以下幾個(gè)方面深化，一是新建商品住房價(jià)格控制，應(yīng)該設(shè)定一個(gè)彈性數(shù)量目標(biāo)。二是加強(qiáng)對(duì)避稅和避開限購的不正常離婚、不正常交易的應(yīng)對(duì)措施。三是強(qiáng)化對(duì)以機(jī)構(gòu)名義避開限購的購買行為的應(yīng)對(duì)措施。