有必要對(duì)各類(lèi)項(xiàng)目中的別墅進(jìn)行一次普查,隻有違規(guī)別墅一律拆除,地方監(jiān)管者失職一律問(wèn)責(zé),才能起到警示教育效果,否則,新“禁墅令”仍可能淪為雞毛

近日,國(guó)土資源部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)稱(chēng)將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理。全國(guó)各地將停止審批別墅類(lèi)供地和辦理相關(guān)用地手續(xù),對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類(lèi)別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí),全國(guó)要嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng),從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)(10月11日《信息時(shí)報(bào)》)。

對(duì)別墅類(lèi)項(xiàng)目說(shuō)“不”,顯然是從我國(guó)國(guó)情出發(fā),因?yàn)橥恋刭Y源日益緊張,居民住房條件差距較大,如果任由別墅類(lèi)項(xiàng)目侵佔(zhàn)土地資源,不僅加劇了土地供需矛盾,而且也會(huì)影響住房公平。因而,停止審批別墅類(lèi)供地十分必要。然而,2003年至今,“禁墅令”幾乎年年發(fā)布,但市場(chǎng)上的別墅卻越禁越多。

盡管?chē)?guó)土部此次表態(tài)略有不同,即對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類(lèi)別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制,透露出管控越來(lái)越嚴(yán)的信號(hào),但很多人看到這個(gè)新“禁墅令”恐怕還是笑了——過(guò)去十多年的多道禁令都禁不住,新禁令恐怕也是說(shuō)說(shuō)而已,開(kāi)發(fā)商和地方國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)未必會(huì)放在心上。

新“禁墅令”,究竟是做令行禁止的令箭,還是做禁而不止的雞毛,這是國(guó)土部門(mén)首先需要思考的問(wèn)題。顯然,新“禁墅令”必須做前者,否則,國(guó)土部門(mén)威信也會(huì)遭遇損傷。其次,需要深入思考的問(wèn)題是,執(zhí)行新“禁墅令”如何吸取過(guò)去的教訓(xùn),不再重蹈覆轍?

客觀(guān)地說(shuō),過(guò)去所發(fā)的“禁墅令”並非全是廢紙,很多地方確實(shí)拆除了一些違規(guī)別墅。但被拆除的別墅鳳毛麟角,而市場(chǎng)上的別墅反而越建越多。據(jù)新華社去年年底報(bào)道,僅某一線(xiàn)城市周邊以別墅名義在售的樓盤(pán)就有上百個(gè)。那麼,過(guò)去“禁墅令”為何會(huì)失靈,該吸取什麼教訓(xùn)?

制度標(biāo)準(zhǔn)漏洞是原因之一。究竟什麼是別墅?國(guó)土部官員2006年曾稱(chēng),“獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層”即是別墅。2010年有關(guān)部門(mén)在通知中進(jìn)一步明確“住宅用地的容積率指標(biāo)必須大於1”,即容積率是否大於1成為判斷依據(jù),這兩種界定不僅漏洞很多,而且沒(méi)有以制度形式確認(rèn)。所以,過(guò)去“禁墅令”失靈不意外。

針對(duì)“容積率指標(biāo)必須大於1”,開(kāi)發(fā)商有多種手段可以逃避。比如:將地塊分成別墅區(qū)和普通住宅區(qū),通過(guò)縮窄樓距、大量配建等做法“調(diào)整”容積率,提高別墅佔(zhàn)地面積﹔把多套房子拼在一起設(shè)計(jì)按普通住宅報(bào)建,通過(guò)后多套房子打通就是一套別墅……也就是說(shuō),新“禁墅令”必須細(xì)化制度標(biāo)準(zhǔn)。

某些地方規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)違規(guī)審批或者對(duì)別墅違規(guī)開(kāi)發(fā)視而不見(jiàn)是原因之二。落實(shí)“禁墅令”關(guān)鍵在地方,但不少地方審批監(jiān)管部門(mén)卻違規(guī)審批別墅建設(shè),或?qū)e墅違規(guī)建設(shè)假裝看不見(jiàn),致使“禁墅令”無(wú)法落地。隻有把新“禁墅令”落實(shí)情況納入考核問(wèn)責(zé),紀(jì)檢部門(mén)介入監(jiān)督,新禁令才有希望落地。

過(guò)去“禁墅令”失靈的原因之三是,別墅稀缺性造成供需兩旺,違規(guī)成本幾乎為零“鼓勵(lì)”別墅建設(shè)。過(guò)去多年“禁墅令”頻發(fā),給市場(chǎng)的信號(hào)是“物以稀為貴”,有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)欲望更強(qiáng),開(kāi)發(fā)商獲利空間更大。所以,必須提高開(kāi)發(fā)商違規(guī)成本,當(dāng)開(kāi)發(fā)商不能從別墅開(kāi)發(fā)中獲得暴利,反而還要承擔(dān)很高的違規(guī)成本時(shí),其自然不敢頂風(fēng)作案。

筆者以為,“停止審批別墅類(lèi)供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)”作用有限,因?yàn)楹芏鄤e墅類(lèi)項(xiàng)目是以普通住宅項(xiàng)目、旅游休閑類(lèi)項(xiàng)目等名義申請(qǐng)辦理相關(guān)用地手續(xù)的。有必要對(duì)各類(lèi)項(xiàng)目中的別墅進(jìn)行一次普查,隻有違規(guī)別墅一律拆除,地方監(jiān)管者失職一律問(wèn)責(zé),才能起到警示教育效果,否則,新“禁墅令”仍可能淪為雞毛。