前天，廣東省房協(xié)召開三中全會(huì)后房地產(chǎn)趨勢(shì)研討會(huì)剛結(jié)束，就傳來“穗六條”出臺(tái)的信息，而會(huì)上許多專家估計(jì)，按三中全會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮“決定性作用”的精神，廣州不會(huì)跟隨“北上深”三個(gè)一線城市出臺(tái)調(diào)控加碼政策了，但事實(shí)卻非如此。

仔細(xì)比較“穗六條”跟“京七條”、“滬七條”、“深八條”的內(nèi)容，除了對(duì)外來人口購房限制更嚴(yán)之外，其他則大同小異，也談不上什么“一線城市最嚴(yán)調(diào)控”。

具體來看，外地買家社保年限延至三年且在近五年內(nèi)有效，這應(yīng)該是較大程度地限制了非戶籍人口的購房意愿。但據(jù)稱目前廣州購房者中有一半左右是非戶籍人口，顯然這個(gè)政策是有針對(duì)性的。一種說法是這些人發(fā)現(xiàn)一線城市中廣州房?jī)r(jià)最低、最近漲速最快，是投資“洼地”的機(jī)會(huì)；另一種說法是這些人大多在廣州做生意，購買力較強(qiáng)。實(shí)際上，這個(gè)群體對(duì)廣州近期房?jī)r(jià)的拉動(dòng)較為明顯。

其次將二套房貸提高至七成，與其他一線城市一樣，對(duì)改善性需求有抑制作用，但對(duì)置換型改善性需求的壓制作用不大。其他措施如住宅地供應(yīng)增加20%以上、加快中低價(jià)位商品房建設(shè)、對(duì)預(yù)售實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)等應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)也有影響，前兩項(xiàng)是較為中長(zhǎng)期的措施，后一項(xiàng)則是短期調(diào)控措施。

總體上來看，“穗六條”將對(duì)成交量立馬產(chǎn)生影響。投資客入市沒那么容易了，高價(jià)房的銷售可能被“指導(dǎo)”，中低價(jià)位的房屋成交占比加大可能在12月房?jī)r(jià)上體現(xiàn)出來。但是，僅剩下的一個(gè)月均價(jià)下降也很難扭轉(zhuǎn)廣州年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的狀況。

綜上所述，廣州在三中全會(huì)后出臺(tái)“穗六條”可以得出以下判斷：一是廣州要強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控姿態(tài)不落后于其他一線城市。廣州房?jī)r(jià)在一線城市中是最低的，經(jīng)常為此自稱“房?jī)r(jià)理性”，但今年以來每每領(lǐng)漲全國(guó)，“北上深”都出臺(tái)了調(diào)控加碼政策，廣州不出可能說不過去。二是今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本上是難以完成了，原來認(rèn)為問責(zé)不過就是不痛不癢的“約談”，現(xiàn)在來看，不采取調(diào)控加碼措施難以服眾，“穗六條”可以表明政府并非不作為。三是三中全會(huì)《決定》要建立的長(zhǎng)效機(jī)制短期內(nèi)很難形成，政策又不可能有“空窗期”，雖然強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)起決定性作用”，但承接房地產(chǎn)立法、房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息聯(lián)網(wǎng)、土地制度改革等的長(zhǎng)效機(jī)制之前，限購、限貸等“限”字頭政府干預(yù)還必不可少。四是“穗六條”雖然有被逼出臺(tái)的情形，但其影響可能仍是中長(zhǎng)期的，如中低價(jià)位商品房建設(shè)必然體現(xiàn)在今后的土地出讓要求上，宅地供應(yīng)增加有可能改變供需關(guān)系。

值得一提的是，不要簡(jiǎn)單以為“穗六條”會(huì)馬上產(chǎn)生降房?jī)r(jià)的效果，哪怕數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)降了。因?yàn)椋?2月幾乎肯定顯示房?jī)r(jià)降了，那是因?yàn)橹械蛢r(jià)房成交比例大了，高價(jià)房被禁止預(yù)售了，具體的房?jī)r(jià)則可能是基本不降。只是有一部分開發(fā)商會(huì)對(duì)明后年的預(yù)期產(chǎn)生變化，有的則選擇促銷走貨。如是，一些剛需可能會(huì)發(fā)現(xiàn)某些入市時(shí)機(jī)。(作者是廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）